40年产权公寓到期的法律依据主要来自《物权法》和《城市房地产管理法》。
《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”若公寓土地为住宅性质，使用权自动延续；若为商业、办公等非住宅用途，则需主动申请续期。
《城市房地产管理法》第二十二条明确：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。”
因此，非住宅用途的40年产权公寓，业主需在到期前一年主动申请续期，经批准后缴纳土地出让金并重新签订合同。若未及时申请或申请被拒，土地使用权将被国家无偿收回，房产可能无法继续使用或转让。
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40年产权公寓到期处理的特殊情况包括：
1. **土地用途变更**：若原住宅用途因规划或项目调整变更为商业用途，续期将按非住宅标准执行，需主动申请并缴纳土地出让金，流程更复杂。
2. **政府征收**：若到期前政府已启动征收或城市更新计划，业主无法续期，只能依法获得补偿，影响房产处置和收益。
3. **地方特殊政策**：部分城市可能允许免费续期、分期缴纳土地出让金等，需结合当地政策判断。
上述情形将影响续期申请、费用及处置，建议提前了解并咨询我为您解答。
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40年产权公寓到期存在以下法律风险：
1. **土地使用权被无偿收回**：未在到期前一年申请续期或申请被拒的，根据《城市房地产管理法》第二十二条，土地使用权将由国家无偿收回，如某业主到期后未申请续期，房产被政府收回，无法使用或转让。
2. **高额续期费用**：非住宅用途续期可能需缴纳高额土地出让金，如某商业性质公寓续期需支付数十万元，否则无法继续使用。
这些风险直接影响房产使用权和处置权，建议提前了解政策并妥善规划。
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40年产权公寓续期需结合具体情况处理：
- **住宅用途**：依据《物权法》，土地使用权届满自动续期，无需主动申请，但未来可能涉及费用缴纳或减免。
- **非住宅用途（如商业、办公）**：需在到期前一年向国土部门申请续期，经批准后签订合同并缴纳土地出让金。
- **政府征收**：产权人无法续期，可依法获得补偿。
- **地方特殊政策**：如允许免费续期、分期缴纳土地出让金等，按当地政策执行。
- **未申请或申请被拒**：土地使用权将被无偿收回，房产可能无法使用或转让。
若需进一步分析具体情形，可咨询我为您提供解答。

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